来源：凤凰网房产综合
(作者：麦格/江公子，本文转载自“层楼”,凤凰网房产已获授权)
01
“这下，临安要更难了吧？”
随着三区（富阳、钱塘新区、临平）差异化购房政策的陆续推行，临安再次被推上风口浪尖。
作为杭州十区中唯一不限购、不限售的区，过去几年临安的繁荣，很大程度上归功于外来购房者。尤其青山湖科技城一带，号称“投资客集中营”。
“晚上有点恐怖的，很多小区一幢楼就几盏灯亮着。”有临安朋友说。
没办法，之前一堆想布局杭州（当然也有自住）又没房票的人，只能流向临安。而差异化购房和二手房限购放开，理论上又要抢走大批外地人。
于是很容易得出一个推论：失去重要购买力，临安会惨上加惨吗？
02
毫无疑问，两大新政都有一点利空临安，但要说影响多大，可能也未必有。
首先，差异化购房，撬动的人群有限。
虽然相比以前购房门槛大幅降低，但毕竟是区级人才，再怎么样也有一些硬性条件。比如，当地相关企业的劳动合同，外加一年社保。
其次，临安与三区的购房群体，重叠率很低。
买在富阳、大江东或者临平的，无论自住还是投资（杭州人），地缘性非常强。极少会横跨整个城区，跑到杭州的另一头去置业。
理论上，影响最大的是二手房放开限购，抢走了大批外地人。
但前几天层楼一圈实探下来发现：由于疫情和大行情低迷，今年初起，临安本就没多少投资客了，打折降价更是遍地。
换言之，新政下的临安，外地投资客只是从极少数到无限趋于零，区别并不大。
但影响虽小，眼下的临安楼市确实有压力。
某从未打折的热门楼盘，正在酝酿推出优惠。而就在前两天，又传出了临安“自救”的消息，部分银行临安支行发出通知：
即日起，临安首套按揭首付2成，二套首付3成，房贷门槛进一步降低。
03
让我们把时间的转针，拨回到2年前。
那是临安最高光的时刻之一：地铁16号线，使其成为杭州首个开通轻轨的郊区。加上不限购光环和大行情助推，楼市表现堪称炸裂级。
各种封顶自持拿地、开盘1小时售罄、成交量创新高，中签率也一度逼近限售警戒线。
也是在那时，掀起了第二波临安投资潮（第一波撤市设区）。
记得当时有个诸暨同学的老表，在下沙上班，居然隔着“千山万水”，从东往西跑到青山湖买了一套2万的毛坯高层。而且该盘周边没啥配套，离轻轨也不近。
“首付只有50多万，没房票，担心房价涨，先买一套再说。”他说。
无独有偶。去年才毕业的大学生小刘，今年初被中介忽悠带去临安看房，当天就被怂恿下定了一套洋房。付完定金后，想过反悔不买，考虑到拿不回定金，最终咬牙买下。
还有一位投资客，因为是单身，限购区内已有一套老破小，没房票。
眼看楼市这么火，着急的他，年去摇了青山湖科技城某盘的最后一期。但交付后陷入两难：二手房不好卖（竞争大），如果出租（带租约）更不好卖。
04
热度聚起来猛烈，消散起来也快。
跟随大行情调整，去年下半年临安楼市开始转冷。今年3月后全国疫情的反复，更加剧了这种外溢型楼市的“凉意”。
这次到访的第一站A盘，是临安城区高人气新盘，紧挨着地铁口、周边有丰富教育资源。虽是工作日，可除了感受到天气的炎热，丝毫感受不到人气。大半个小时里，没见到一组到访客户。
今年3月加推时，该盘70多㎡还得靠抢。可好景不长，“低总价”房源一售罄，剩余的大户型（89㎡起）卖不动了。
临走前，销售再三嘱咐：下一次加推，价格上或许会有折扣，让我们别急着下单。而据我们所知，该盘此前除了车位优惠，并没有其他促销政策。
临安热门新盘尚且如此，其他楼盘的日子就更难熬了，备案价打9折已是普遍现象。
靠近苕溪的B盘，除一线沿河楼幢不打折外，其他楼幢房源均享9折优惠。（临安新房折扣最低为备案价9折）在此基础上，部分位置一般的楼幢，还赠送车位（原价12万）。
而此前传遍杭城的“买房送奥迪车、宝马车”，则出自青山湖沿线的C盘。一个多月前，几乎全杭州中介，都在疯狂给该项目带客。
“没办法，不靠中介导流压根没客户上门。”
不久前才从某盘渠道部离职的小林感叹：现在的临安楼市，几乎被中介把控，好多新盘开出高额的佣金点数，就为多卖几套房。
我们不止在一个售楼处的显眼位置，看到中介设点，一旦有客户报备，提前通知案场置业顾问负责接待。
值得一提的是，几个盘逛下来，遇到多个销售兜售更名房。
所谓更名房，是指开发商内部员工先行认购，后续转卖给普通购房者。一般是在市场行情特别火，又或是特别差的情况下，才会出现。
临安的更名房，显然属于后者。为了完成公司季度、年度指标，公司要求员工先行认购，后续再进行转卖。
价格比正常在售房源低多了。目前已知的临安D盘，扣除账面折扣外，买家还能有额外几十万返现，折算下来，相当于备案价打了7-8折。
05
“去年投资客很多，现在没了。”某盘销售如是说。
外来购房者的缺失，的确加速了临安市场的凉意。但偌大的临安，冷则冷矣，各板块之间也是明显不同的。
比如临安城区（含锦北、锦南），坐拥成熟配套，商业、教育、地铁等样样齐全。
虽然没了外地投资客，但作为市中心，本身就有正常的下属乡镇置业需求，及城市刚改买房需求。只是在高企的供应面前，本地需求显得有些羸弱。
“巅峰时，有10-20个楼盘同时在售。”销售人员表示，现在大多数临安城区楼盘，都在积极向下属乡镇拓客。
所以，无论行情怎么样，临安城区成交量陆陆续续一直有，无非去化速度快慢而已。
但得知临安的真实库存，还是震惊了我。
截至5月30日10点，临安住宅可售库存多达套，相比4月新增多套。
而另一方面，临安的推地计划还在继续。按照今年供地计划，临安将推14宗宅地，地上体量超万㎡，预计可新增1万套住宅。
可整个5月，临安新房网签不过余套，接下来必须要加把劲才行。
06
对比临安城区，青山湖科技城的处境更艰难。
首先，板块的绝对购买主力是外地购房者。眼下这种形势，这部分需求几乎荡然无存。
其次，临安城区和下属乡镇的原生置业需求，又很少会选择科技城。为数不多的大城西外溢需求，受未科降价潮和AL裁员风波，也受到了较大影响。
好在现在的科技城，可售新房不算多（大多已-年去化）。
但新房少归少，整个板块依然有压力。因为那些卖掉的新房，只是已经或正在转化为二手库存。
杭州贝壳网显示，目前板块已交付的商品房小区超过30个（含公寓），挂牌房源高达套。其中，仅星汇花园就有套。
这还不包括未交付的檀越府、未来旭辉城等盘。
外溢自住需求有限，放开二手房限购后，许多外地人又选择了市区老破小。青山湖海量的二手房，短期内谁来接手？需要答案。从挂价看，大把2万的二手房，在等待有缘人上门。而另一边，板块毛坯限价已冲上2万3左右。
早期买的还有利润空间，如果是这一两年下手的，那真只能是长期的价值投资了。
一二手市场的压力，已经传导至土地市场。
4月的杭州首批集中供地出让，房企在临安的拿地热情明显不如往年，4宗宅地全部底价成交。各种宽松手段轮番上阵，完全在意料之中。
作为未来科技城的下一级外溢板块，如今科技大道又日益摩登宜居，临安自有其站位的价值。
目前只是供需比暂时出现了问题。这需要杭州持续导入人口的长期修复，也需要短时间的货币刺激。只要中国城市化没结束，总会柳暗花明。
（排屋合院等低密产品不在本次讨论行列）